投资成本・年间租金收入

现在我们就投资日本不动产时，不动产的购买成本和持有成本以及年间租金收入进行说明。购入，持有不动产时，需要缴纳各项税收，最好是逐项确认。投资不动产前不仅仅要确认收入和房款，以下的各项费用也需确认。

不动产的投资成本

购房所需各项费用

1. 购买不动产时的消费税和中介服务费
2. 不动产购买合同的印花税
3. 不动产登记和登记许可税
4. 不动产取得税

购买不动产时的消费税和中介服务费

购买不动产时，建筑物的土地是不征税的，但要对建筑费用征收8%消费税。从不动产中介公司了解房产信息时，是不收取手续费的。日本的宅建业法（宅地建筑取引业法 第46条）规定中介手续费的金额。

不动产购买合同的印花税

购买日本不动产需要签订不动产购买合同。签订合同时每份均征收印花税。印花税的金额与合同金额相对应。

不动产登记和登记许可税

购买日本不动产时，为了保证所有者的权益不受损害，通常情况下需要进行不动产所有权［登记］。所谓权益，不仅仅是指建筑物要登记，土地也需要登记。简单来说，就是由管理不动产相关权益的机关所发行的文件。管理不动产的法务局和下属部门将确认写明不动产所有权事项的［不动产登记薄膳本］和［登记事项证明书］。登记不动产权益需要缴纳［登录许可税］。可以委托律师事务所来进行登记申请，但需另外支付律师事务手续费。

登录许可税与建筑物和土地的固定资产税评估额相挂钩。固定资产税中，土地的税率在2015年3月31日之前是1.5%，2015年4月1日以后是2.0%。建筑物的税率一律为2.0%。税率也根据情况各有不同。

登录许可税的计算公式
（固定资产税估价额）×（税率）＝（登录许可税）

＊所谓固定资产税评估额，就是对建筑物和土地这样的固定资产的评估金额。评估额的金额的评定参照国家制定的［固定资产评价基准］，并由各级政府测算。

不动产取得税

不管是购入建筑物还是土地，购入之后都要征收［不动产取得税］，特殊情况下，居住用的建筑物将从固定资产税评价额中扣除一部分来计算。不动产取得税的税率是：2015年3月31日之前，土地以及住宅用建筑物的税率为3%，住宅以外的建筑物为4%。税率也根据情况各有不同。

不动产取得税的计算公式
通常：（固定资产税评价额）×（税率）＝（不动产取得税）
特例：（固定资产税评价额－扣除额）×（税率）＝（不动产取得税）

持有房产所需费用

1. 不动产的固定资产费和都市计划税
2. 不动产管理成本
3. 不动产的所得税

不动产的固定资产费和都市计划税

此税项仅对持有不动产的人征收。不管持有的不动产是否有房租收益，房产持有人每年都必须缴纳［固定资产税］和［都市计划税］。

不动产的固定资产税为固定资产税评价额乘以税率（1.4%）。不动产的都市计划税为固定资产税评价额乘以税率（0.3%） （固定资产税评价额）×（税率）＝（固定资产税） （固定资产税评价额）×（税率）＝（都市计划税）

不动产管理费用

经营不动产不仅仅要纳税，还要支付2项管理费用。第一是［建筑的管理］。所谓建筑的管理，是为了保持建筑物整体处于一个好的状态。比如建筑物的垃圾场，走廊，电梯等的清洁。这项管理必须由业主来负担。当然也可以拜托专业的物业公司，但需要另收费。另一项费用是［入居者的管理］。入居者的管理主要包括征收房租和入住及退房时的各项手续，对滞纳者的督促文件等等。以上都可以由不动产管理公司来代为执行，但需增收相应的管理费用。

不动产的所得税

通过房屋租赁获得收入来运营不动产的方式，需要征收所得税。投资不动产时，不动产所得税占很大一部分。不动产所得税的税率不固定，根据所得金额的不同税率也不同。不动产所得和收入所得（有收入所得的情况）两项合并计算税金。